Tout comprendre sur les charges récupérables, provisions et régularisation de charges.

 

Qu’est-ce que « les charges récupérables » ?

Les charges locatives également appelées charges récupérables sont des dépenses dues par le locataire mais avancées par le propriétaire. Ces charges sont remboursées par le locataire.

Le paiement des charges par le locataire est une des obligations principales du locataire au même titre que le loyer.

Les charges récupérables (participation au coût de fonctionnement de l’immeuble – cf Décret n°82-955 du 9 novembre 1982) sont à différencier des réparations locatives (partie privative – cf décret n°87-712 du 26 août 1987).

 

3 types de dépenses récupérables :

Les fluides et consommables : eau chaude, eau froide, chauffage, électricité, ampoule, petits matériels nécessaires à l’entretien du patrimoine…

L’entretien courant et petites réparations des parties communes : frais de personnel de ménage, ascenseur, contrat multiservices, contrat d’épuration, curage, désinfection, désinsectisation, relève de compteurs…

Les taxes locatives : taxe d’ordures ménagères…

Qu’est-ce que « la provision de charges » ?

Le paiement de ces charges récupérables par le locataire se fait par le versement, chaque mois, de provisions en plus du loyer.

Qu'est-ce-que « la régularisation de charges » ?

Le processus de la régularisation des charges se fait en 2 étapes :

Un budget prévisionnel est établi : le locataire paye des provisions de janvier à décembre selon un budget prévisionnel de dépenses.

Dépenses réelles : une fois par an LIGERIS arrête les comptes de charges de l’immeuble pour établir les dépenses réelles.

La régularisation annuelle est alors effectuée (Loi 89-462 du 06 juillet 1989).

 

2 solutions :

– Si les provisions versées chaque mois par le locataire sont supérieures aux dépenses réelles, le bailleur reverse le trop-perçu au locataire. La régularisation est créditrice.

– Si les provisions versées chaque mois par le locataire sont inférieures aux dépenses réelles, le bailleur sollicite le complément. La régularisation est dite débitrice.

Il est préconisé d’évaluer les provisions de charges à verser chaque mois par le locataire au plus juste du budget prévisionnel.

LIGERIS communique chaque année au locataire le décompte individuel de charges par nature de charges en mentionnant le mode de répartition.

Dans les 6 mois suivant l’envoi du décompte, le bailleur tient à disposition du locataire les pièces justificatives des charges à consulter au siège.

 

Ce qui change à partir de 2021.

Certains d’entre vous constaterons une évolution de la ligne « charges de personnel ». En effet, sur certaines résidences il a été décidé de renforcer l’entretien des parties communes afin d’améliorer votre satisfaction et de bénéficier d’une prestation plus qualitative.

LIGERIS a également souhaité améliorer le suivi des travaux à l’intérieur des logements. Votre provision de charges intègrera à partir de cette année la prestation « multiservices » vous permettant d’avoir accès au dépannage plomberie/sanitaire/robinetterie tous les jours y compris les week-ends et jours fériés. Une visite annuelle de contrôle est également effectuée sur plus de 80 équipements.

Pour plus d’informations, rendez-vous sur www.ligeris.com/notre-prestation-multiservices

 

Qu'est-ce-que « contrat/travaux divers » ?

Cette ligne comprend le contrat d’épuration, de curage, de désinfection, de désinsectisation, l’achat d’ampoules, les petites réparations des portes d’entrées…

Pourquoi je paye plus cher ?

Tout d’abord, vos provisions de charges n’ont pas été révisées depuis 2018.

En 3 ans les contrats, les énergies et les consommables ont augmenté.

De plus, nous avons mis en place de nouvelles prestations comme le multiservices ou des employés d’immeuble afin d’améliorer votre satisfaction et de bénéficier d’une prestation de nettoyage plus qualitative.

Pourquoi je paye moins cher ?

Vos provisions de charges étaient surévaluées par rapport à la réalité des dépenses de la résidence.

Comment sont calculées les provisions ?

Nous établissons un budget prévisions annuel par postes de dépenses.

Ensuite, nous répartissons cette somme à la surface habitable de toute la résidence. Nous obtenons un montant annuel par m² que nous divisons par 12 afin d’obtenir le montant mensuel que nous remultiplions par la surface habitable de votre logement.

Par exemple : résidence de 33742 m² – logement de 55 m² – poste de chauffage 295 000 €/an

295000/33742/12×55= 40,27 €/mois

Vous annoncez un changement des provisions en janvier. Sur mon avis d’échéance de janvier 2021, je n’ai pas les mêmes montants que mentionné dans le courrier.

En effet, pour les loyers « à échoir » les montants de provisions ont été changés courant janvier donc elles n’ont pas pu être appliquées sur le loyer de janvier. Elles le seront à compter de février.

 

Je souhaite augmenter mes provisions.

L’organisme de contrôle des bailleurs préconise d’évaluer les provisions de charges au plus juste du budget prévisionnel.

Nous réviserons vos provisions tous les ans après la régularisation des charges afin d’ajuster les versements aux dépenses réelles de la résidence.