Tout comprendre sur les charges récupérables, provisions et régularisation de charges.
Les charges locatives également appelées charges récupérables sont des dépenses dues par le locataire mais avancées par le propriétaire. Ces charges sont remboursées par le locataire.
Le paiement des charges par le locataire est une des obligations principales du locataire au même titre que le loyer.
Les charges récupérables (participation au coût de fonctionnement de l’immeuble – cf Décret n°82-955 du 9 novembre 1982) sont à différencier des réparations locatives (partie privative – cf décret n°87-712 du 26 août 1987).
3 types de dépenses récupérables :
– Les fluides et consommables : eau chaude, eau froide, chauffage, électricité, ampoule, petits matériels nécessaires à l’entretien du patrimoine…
– L’entretien courant et petites réparations des parties communes : frais de personnel de ménage, ascenseur, contrat multiservices, contrat d’épuration, curage, désinfection, désinsectisation, relève de compteurs…
– Les taxes locatives : taxe d’ordures ménagères…
Le paiement de ces charges récupérables par le locataire se fait par le versement, chaque mois, de provisions en plus du loyer.
Nous établissons un budget prévisions annuel par postes de dépenses.
Ensuite, nous répartissons cette somme à la surface habitable de toute la résidence. Nous obtenons un montant annuel par m² que nous divisons par 12 afin d’obtenir le montant mensuel que nous remultiplions par la surface habitable de votre logement.
Par exemple : résidence de 33 742 m² – logement de 55 m² – poste de chauffage 295 000 € / an
295 000 / 33 742 / 12 x 55 = 40,27 € / mois
L’organisme de contrôle des bailleurs préconise d’évaluer les provisions de charges au plus juste du budget prévisionnel.
Nous réviserons vos provisions tous les ans après la régularisation des charges afin d’ajuster les versements aux dépenses réelles de la résidence.
Le processus de la régularisation des charges se fait en 2 étapes :
– Un budget prévisionnel est établi : le locataire paye des provisions de janvier à décembre selon un budget prévisionnel de dépenses.
– Dépenses réelles : une fois par an LIGERIS arrête les comptes de charges de l’immeuble pour établir les dépenses réelles.
La régularisation annuelle est alors effectuée (Loi 89-462 du 06 juillet 1989).
2 solutions :
– Si les provisions versées chaque mois par le locataire sont supérieures aux dépenses réelles, le bailleur reverse le trop-perçu au locataire. La régularisation est créditrice.
– Si les provisions versées chaque mois par le locataire sont inférieures aux dépenses réelles, le bailleur sollicite le complément. La régularisation est dite débitrice.
Il est préconisé d’évaluer les provisions de charges à verser chaque mois par le locataire au plus juste du budget prévisionnel.
LIGERIS communique chaque année au locataire le décompte individuel de charges par nature de charges en mentionnant le mode de répartition.
Dans les 6 mois suivant l’envoi du décompte, le bailleur tient à disposition du locataire les pièces justificatives des charges à consulter au siège.
Quelques astuces pour vous aider à réduire votre consommation d’énergie donc vos charges :
– Ne recouvrez pas vos radiateurs avec du linge et dépoussiérez-les régulièrement.
– Evitez les chauffages d’appoint bien souvent « énergivores ».
– Choisissez autant que possible des appareils électroménagers de classe A.
– Privilégiez les ampoules LED. Plus onéreuses à l’achat mais moins consommatrices d’énergie et plus durables.
– Eteignez la lumière en quittant une pièce.
– Ne laissez pas vos appareils multimédia en veille (ordinateur, console de jeux…)
– Limitez l’usage du sèche-linge qui consomme beaucoup d’électricité.
– Pensez à dégivrer régulièrement votre congélateur.
– Préférez une douche (30 à 60 litres d’eau) à un bain (100 à 120 litres d’eau).
– Vérifiez l’état de vos joints de plomberie (si vous rencontrez une problème, n’hésitez pas à contacter votre prestataire MULTI’SERVICE)
Cette ligne comprend le contrat d’épuration, de curage, de désinfection, de désinsectisation, l’achat d’ampoules, les petites réparations des portes d’entrées…
Tout d’abord, vos provisions de charges n’ont pas été révisées depuis 2018.
En 3 ans les contrats, les énergies et les consommables ont augmenté.
De plus, nous avons mis en place de nouvelles prestations comme le multiservices ou des employés d’immeuble afin d’améliorer votre satisfaction et de bénéficier d’une prestation de nettoyage plus qualitative.
Vos provisions de charges étaient surévaluées par rapport à la réalité des dépenses de la résidence.
La hausse du prix du gaz et de l’électricité impactent fortement les charges qui vous seront demandées durant les prochains mois. Dans ce contexte, vos provisions de charges 2022 peuvent avoir évoluées.
Différents facteurs ont été intégrés pour anticiper le prix des énergies historiquement haut :
- Le renouvellement des contrats électricité de LIGERIS avec ses fournisseurs qui augmentent leurs tarifs.
- Le contexte international tendu qui agit sur la variation des prix des énergies.
Les postes de charges concernés sont : le chauffage collectif, l’eau chaude collective et l’électricité des parties communes. Pour la même consommation, vous pourriez être amenés à payer plus cher.
Les provisions de charges ont été construites notamment à partir d’hypothèses concernant le bouclier tarifaire qui sera prochainement mis en place par le Gouvernement (cf. la note annexée à votre régularisation de charges pour 2021).
Enfin, vous constaterez également une hausse de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères reversée à la métropole de Tours. Cette augmentation est notamment due à une nouvelle évolution de la taxe pour l’enfouissement des déchets.